Как меняются офисы в современном мегаполисе

В последние годы столичный рынок коммерческой недвижимости переживает масштабную трансформацию: на карте города появляются новые востребованные локации, которые прежде не рассматривались девелоперами, набирают популярность новые тренды в архитектуре и дизайне, на смену одним форматам приходят другие. Рассказываем о главных трендах на рынке премиальных офисов Москвы.

Места силы

Современные представления о комфортном офисе заметно отличаются от того, что считалось нормой еще 10–15 лет назад. Сегодня качественное рабочее пространство должно отвечать целому ряду требований, среди которых — эргономичный дизайн, экологичные материалы, гибкие пространства, соответствие ESG-стандартам, развитая инфраструктура внутри бизнес-центра и многое другое. Именно по таким принципам устроены офисы класса А и Prime.

Такие офисы имеют ряд обязательных признаков. Один из главных — расположение. Качественные бизнес-центры находятся на пересечении развитых деловых коридоров и имеют хорошую транспортную доступность как для автомобилей, так и для общественного транспорта.

Как правило, офисы класса Prime располагаются внутри ТТК, например, на территории делового района «Москва-Сити», Ленинградского коридора и Павелецкого делового кластера. Так, компания «Галс-Девелопмент» возводит бизнес-центр Dubinin’Sky («Дубининский») в самом сердце Павелецкого делового кластера, в семи минутах пешком от станций метро «Павелецкая» и «Серпуховская». Другой свой проект, бизнес-центр «Север», девелопер строит в престижном историческом районе Аэропорт, вблизи станций метро «Динамо» и «Петровский парк». 33-этажная башня будет новой высотной доминантой района Динамо. На 77 тыс. кв. м разместится полноценная экосистема для работы и коммуникаций. Сердцем проекта станет «зеленая гостиная» на крыше стилобата: сотрудники смогут общаться, отдыхать, проводить рабочие встречи под открытым небом, в окружении декоративных растений.

Передовая архитектура

Передовые архитектурные решения — неотъемлемая черта офисов класса Prime. Большинство таких проектов имеют узнаваемые общие черты, например, энергоэффективное панорамное остекление, дорогие натуральные материалы в облицовке фасадов, продуманные и разнообразные планировки.

Как правило, такие проекты создаются крупными опытными командами. Например, архитектурную концепцию бизнес-центра Dubinin’Sky разработало известное московское бюро ABD architects. Для детальной проработки проекта был создан цифровой энергетический двойник (BEM), который позволил просчитать энергоэффективность и существенно снизить расходы при эксплуатации здания. Сам комплекс включает два 24-этажных здания с открытыми зелеными террасами, которые разместятся на третьем, четвертом, пятом, седьмом и 23-м этажах.

Стандартная инфраструктура бизнес-центра класса Prime обязательно включает подземную парковку, кафе и рестораны, ретейл и фитнес-зоны, а также другие сервисы, которые удовлетворяют потребности самых взыскательных арендаторов.

В бизнес-центре Dubinin’Sky из 106 тыс. кв. м общей площади офисы займут 63 тыс. кв. м, остальное пространство отдано под общественные зоны. В двухэтажном стилобате разместится вся необходимая инфраструктура: кафе, магазины, банки, фитнес-клуб с бассейном и другие точки притяжения. На территории бизнес-центра, доступной для всех желающих, обустроят общественные зоны с пешеходными тротуарами, летними верандами, парковками для самокатов и велосипедов.

Новейшие технологии

Согласно принятой в России классификации бизнес-центров, офисы класса Prime отличает набор обязательных инженерно-технических решений. Среди них, например, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, позволяющие регулировать температуру в отдельном офисном блоке, то есть возможность охлаждать и нагревать воздух круглый год. Кроме того, нормативы обязывают девелопера устанавливать в зданиях системы увлажнения и фильтрации воздуха. Не менее важное условие — соответствие одному или нескольким стандартам оценки экологической эффективности зданий (BREEAM, LEED, «Клевер», WELL, Green Zoom и т. д.).

«В проектах класса Prime арендаторы получают самый высокий уровень комфорта. Большое внимание уделяется современной инженерной инфраструктуре. Все системы жизнеобеспечения интегрируются в единую цифровую среду управления зданием. Применяются решения по энергосбережению, интеллектуальной вентиляции и климат-контролю, обеспечивающие стабильную работу офисов. Для сотрудников это означает всегда достаточное количество свежего воздуха и комфортную температуру в любое время года», — объясняет партнер архитектурного бюро ABD architects Катерина Левянт.

Особое внимание в бизнес-центрах класса Prime уделяется системам безопасности и контроля доступа. Для этого, как правило, используется видеонаблюдение для всех входных групп, по периметру здания и на парковке, а также система электронных пропусков и круглосуточная охрана. А для того чтобы обеспечить эффективную и бесперебойную работу всех систем, у бизнес-центра должна быть единая управляющая компания с общим портфелем в управлении не менее 50 тыс. кв. м (в том числе офисных объектов класса Prime и/или А).

Внутренние пространства в проектах класса Prime спроектированы с учетом акустического и светового комфорта, а инженерные решения позволяют адаптировать помещения под различные сценарии использования, говорит Левянт. Эффективные планировки позволяют арендовать как отдельные помещения, так и целые этажи. Для отделки просторных общественных зон используются экологичные материалы высокого качества.

Забота о людях

В современных офисных пространствах премиального класса пристальное внимание уделяется комфорту и продуктивности сотрудников. Забота о здоровье (концепция well-being) подразумевает поддержание не только физического, но и ментального здоровья сотрудников, говорит главный архитектор департамента интерьеров ABD architects Мария Корнеева. В большинстве современных проектов архитекторы осознанно закладывают необходимость двигательной активности. И это не про спорт, а про физическую культуру.

«Мы стремимся организовывать рабочее пространство таким образом, чтобы человек работал легко и эффективно. Для этого важно много двигаться в течение дня, так лучше активизируется мозговая деятельность. Также всегда предусматриваются зоны отдыха и неформального общения, ведь иногда именно там, в нерабочей атмосфере, продуктивнее и быстрее обсуждаются текущие проекты и задачи. Так же благотворно влияет на рабочий процесс разнообразие типов рабочих мест и возможность их выбора в зависимости от типа деятельности. Важна и эстетическая составляющая офисного пространства. Большое количество естественного освещения, адаптивное искусственное освещение, правильно выбранные цвета и формы, разнообразие природных фактур в отделке и грамотное озеленение — все это оздоравливает наше ментальное состояние в рабочее время», — отмечает Корнеева.

Офисы будущего

Поиск офиса сегодня заточен под нужды конкретного арендатора, и удовлетворить их могут только опытные девелоперы. Для того чтобы здание морально не устарело через 10–15 лет, нужно уметь предвидеть потребности людей, которые сегодня неочевидны, а завтра будут обыденными, и закладывать их на этапе проектирования.

Важнейший тренд современного офисного девелопмента — переход от изолированных бизнес-центров к концепции 15-минутного города, в которой офис органично интегрирован в городскую среду с жильем, парками и сервисами в шаговой доступности. Это создает основу для формирования деловых кластеров с новыми офисами классов А/Prime и В+, где синергия жилой и коммерческой недвижимости, комплексная застройка с развитой пешеходной инфраструктурой формируют самодостаточные городские кварталы. Именно по такому сценарию будут развиваться города в ближайшие десятилетия.